Ипотека на приобретение коммерческой недвижимости физическим лицом. Можно ли купить в ипотеку коммерческую недвижимость? Физические и юридические лица в ипотечных отношениях

Спрашивает Александр

Здравствуйте. Есть необходимость взять ипотеку, для того чтобы купить коммерческую недвижимость. Можно ли это сделать? Насколько это выгодно и безопасно, и какие существуют нюансы у ипотеки на коммерческую недвижимость?

Александр, следует понимать, что для российского рынка является редкостью, в отличие от европейских стран. И именно это определяет те условия, на которых можно купить коммерческую недвижимость в ипотеку .

Так можно ли купить коммерческую недвижимость в кредит? Да, купить ее можно. Но, к сожалению, законодательство, касающееся ипотеки на то, чтобы купить коммерческую недвижимость, далеко не совершенно. Именно оно определяет схемы, по которым можно взять подобные кредиты.

Рассмотрим основные схемы, по которым можно оформить ипотеку для того, чтобы купить коммерческую недвижимость:

В первом случае можно заключить стандартный договор купли-продажи, при котором продавец часть суммы за коммерческую недвижимость получает непосредственно от покупателя, а за остаточные финансы поручается банк, в котором взят кредит на коммерческие цели.

После этого вся документация переводится на того, кто купил объект. Затем Вам можно будет оформить договор залога, получить в банке недостающие средства и окончательно рассчитаться с продавцом за коммерческую недвижимость.

Такая схема, хоть и позволяет купить коммерческую недвижимость в кредит, наиболее сложна в исполнении. Ее можно реализовать, но это займет немало времени, что несомненно, говорит не в ее пользу.

Второй вариант, получивший в риэлтерских кругах название «выкуп юридического лица», предполагает создание компании. После того, как коммерческую недвижимость купят, ее можно оформить на компанию, то есть на юридическое лицо.

Постепенно выкупая акции данной компании, Вы, как потенциальный заемщик, погасите ипотеку.

Так как эти схемы не совершенны, российский рынок нашел альтернативное решение ипотеке, за счет которой можно купить коммерческую недвижимость. Реализовать его можно, воспользовавшись так называемым лизингом.

Его суть: кредит на то, чтобы купить коммерческую недвижимость, можно получить не в банке, а некой компанией. Она будет обладать всеми правами на коммерческую недвижимость до тех пор, пока кредит не будет полностью выплачен заемщиком.

Пойти этим путем можно. Но тогда, с одной стороны, Вы обеспечиваете себе безопасность, так как процесс лизинга строго оговорен государством, но, с другой стороны, рискуете. Ведь если лизинговая фирма обанкротится, то имущество, которое Вы купили, может отойти в счет долгов.

Ответ на вопрос, можно ли взять ипотеку для того, чтобы купить коммерческую недвижимость, положительный. Но несмотря на то, что купить ее можно, Вы столкнетесь с риском.

И это не удивительно, ведь банки вынуждены ужесточать условия на ипотеку, назначать высокие процентные ставки и значительно снижать сроки выплаты, так как зачастую предприниматели не освещают свою истинную финансовую отчетность, не желая приводить реальные суммы дохода.

Это не позволяет кредитору получить точные сведения о заемщике, а значит, и повышает для него потенциальный кредитный риск. Тем не менее сотрудничать с банками можно. Значит, можно получить жилищный займ и купить коммерческую недвижимость.

Непомерно высокая арендная плата вынуждает владельцев бизнеса задуматься о том, чтобы приобрести собственную коммерческую недвижимость. Но что делать, если столь крупной суммы на покупку нет, либо изымать ее из собственного бизнеса не хочется? Тогда лучшим вариантом для вас будет ипотечный заем под бизнес. Давайте же разберемся, какие компании и на каких условиях предлагают такой тип кредитования.

Подробнее о коммерческой ипотеке

Что такое коммерческий ипотечный заем? Это приобретение помещений нежилого типа в кредит под залог имущества, приобретаемого бизнесменом, либо под залог помещения, которое принадлежит заемщику.

Для того, чтобы получить коммерческий заем, предпринимателям нужно предоставить:

Однако из-за недоработки законодательных актов при приобретении коммерческого жилья в кредит возникают некоторые сложности. Так, к примеру, имеется множество законодательных актов о жилой недвижимости. Зато нет ни единого упоминания о коммерческой недвижимости. Поэтому при ипотечном займе последнего типа клиентам банка запрещается оформлять закладную на покупаемое жилье до того, как будет заключена сделка купли-продажи. Если говорить другими словами, то сначала финансовой организацией выдаются средства на покупку, потом покупатель вступает в собственность, и только после этого оформляется залог. Но вот между выдачей заемных средств и оформлением залога для банка возникают некоторые риски, поэтому далеко не каждая финансовая организация соглашается на оформление ипотечного займа для малого бизнеса.

Если же говорить об остальных нюансах, то ипотечный коммерческий заем схож с целевым кредитом на покупку жилья. По программе так же предусмотрено внесение первоначального взноса, оценка помещения и страхование имущества.

Как правило, срок кредитования по такой программе составляет до десяти лет, первоначальный взнос варьируется в пределах 15-20%, а процентная ставка от 9 до 17 процентов годовых.

Что предлагают банки?

Итак, давайте разберем предложения от самых крупных банков и на каких условиях они выдают свой заем.

Самый крупный российский банк Сбербанк предлагает своим клиентам оформление кредитного продукта «Бизнес-Недвижимость». Благодаря ему заемщики смогут купить коммерческую недвижимость на выгодных условиях.

Срок кредитования по такому пакету услуг может составлять максимум 10 лет. При этом ставка исчисляется от 11% годовых , а минимальная сумма составляет 150000 рублей. А подробности о программе можно узнать по ссылке sberbank.ru .

Банк ВТБ 24 предлагает своим клиентам кредитный продукт «Бизнес-Ипотека». Благодаря нему можно приобрести такое коммерческое имущество, как производственное помещение, торговое помещение, складское помещение или офис.

По данной программе владелец малого бизнеса может взять заем от 4 миллионов рублей на срок максимум до 10 лет. При этом первоначальный взнос должен составлять как минимум 15%. Клиент при получении кредитного продукта может получить отсрочку на полгода по выплате основного долга (но не по выплате процентов). Подробности о программе можно узнать по ссылке vtb24.ru .

Еще один банк, предлагающий свой кредитный продукт по данной программе – это РоссельхозБанк с кредитным продуктом «Коммерческая ипотека».

Кредитный продукт выдается на следующих условиях:

1. деньги выдаются только на покупку коммерческой недвижимости;
2. по программе можно взять максимум двадцать миллионов рублей;
3. максимальный срок, на который можно рассчитывать – 10 лет;
4. дополнительные средства можно получить на ремонт недвижимости;
5. в качестве отсрочки по кредиту можно получить до одного года;
6. можно не вносить первоначальный взнос.

Банк «Уралсиб» предлагает своим клиентам кредитный продукт «Бизнес-Инвест». Особенно такой тип займа пригодится в том случае, если недвижимость вам не по карману, но при этом у вас нет возможности слишком долго копить на помещение.

Кредитная программа позволяет купить не только коммерческую недвижимость, но и сделать ремонт в помещении, приобрести спецтехнику, модернизировать оборудование или даже купить готовый бизнес. У банка имеется и программа рефинансирования, позволяющая погасить долги за коммерческую недвижимость перед другими банками.

Финансовая программа предлагает следующие условия кредитования:

1. минимальная сумма займа может составлять 300000 рублей, а максимальная исчисляется миллионами;
2. кредитный продукт можно оформить только в рублях;
3. минимальный срок, на который можно взять заем – пол года, а максимальный – 10 лет;
4. процентная ставка изначально неизвестна – она определяется только после того, как клиент предоставит все бумаги и они будут рассмотрены;
5. не смотря на то что все современные банки давно отменили комиссии за открытие кредита, Уралсиб пренебрегает этим правилом – в итоге минимальный размер комиссии составляет 25 тысяч рублей, а максимальный – 105 тысяч;
6. финансовая компания предлагает разные способы погашения кредитового продукта (в том числе по индивидуальному графику, когда речь идет о сезонном бизнесе, равными частями или аннуитетными платежами);
7. так же банком предоставляется несколько вариантов обеспечения по займу – это может быть поручительство, различный транспорт, недвижимость и так далее;
8. по кредитному продукту предполагается обязательное страхование имущества;
9. доля участия заемщика в проекте должна быть не менее десяти процентов.

Более подробную информацию по займу можно получить по ссылке uralsib.ru .

Какой банк выбрать?

Выбор конкретной финансовой организации будет зависеть от того, какие именно условия вам нужны. К примеру, если вам нужна минимальная процентная ставка, то можно воспользоваться услугами одной финансовой компании, если же нужен максимальный размер займа, то подойдет другая финансовая компания. Ну и конечно же помните о том, что чем «честнее и прозрачнее» ваши доходы, тем меньше будет процент по займу и тем больше – сумма и срок платежей.

Для того, чтобы получить как можно больше шансов на ипотеку, нужно обратиться сразу в несколько финансовых организаций. Сделать это можно, к примеру, с помощью онлайн-заявки. Например, чтобы подать заявку на продукт от Сбербанка, нужно пройти по ссылке sberbank.ru . А онлайн-заявку от ВТБ 24 можно подать по ссылке vtb24.ru . Ну и конечно же ваши шансы на получение кредита значительно увеличатся, если у вас имеется залоговое имущество или поручительство.

Кто может получить ипотеку на коммерческую недвижимость?

Существуют стандартные требования, определяющие, кто именно может получить ипотеку. Как правило, это люди 20-60 лет, чей бизнес существует на протяжении как минимум полугода. Кроме того, их бизнес должен быть зарегистрирован в регионе, где есть отделение финансовой компании, в которой берется заем.

Кроме того, многие банки обращают внимание и на годовую выручку компании.

Условия и требования

Итак, давайте разберем, какие же бумаги нужно предоставить, чтобы от вас приняли заявку на кредит.

Необходимые документы

Как правило, помимо личной ифонрмации (то есть паспорта с информацией о прописке и гражданстве РФ) требуются следующие документы:

• документы, свидетельствующие о том, что у предпринимателя действительно есть свой бизнес;
• бумаги, которые свидетельствуют об основной деятельности владельца малого бизнеса.

Схемы оформления ипотеки на коммерческую недвижимость

Так как разные компании осуществляют свою деятельность разными путями, то и схемы оплаты будут разными путями. То есть платежи могут быть совершены не только аннуитетными путями, но и равными частями.

Так же банк предлагает оплату основного долга по графику. Особенно такой способ оплаты пригодится тем бизнесменам, которые осуществляют свою деятельность сезонно.

Плюсы и минусы ипотеки на коммерческую недвижимость для физических лиц

Данный продукт имеет как достоинства, так и недостатки. Так, к примеру, к недостаткам можно отнести следующие пункты:

• не смотря на то что заем на коммерческую недвижимость максимальной схож с займом на жилье, он имеет более длительный срок, и редко когда решение по кредиту выносится ранее чем за 5 дней;
• так же некоторые финансовые организации берут за рассмотрение заявки по данному кредитному продукту комиссии в размере 1-2%;
• к сожалению, данный кредитный продукт выдается далеко везде, а, чаще всего, только в крупных городах.

Естественно, есть здесь и положительные стороны. И вот лишь некоторые из них:

• так, к примеру, некоторые финансовые организации предоставляют своим клиентам отсрочку по выплате основного долга на срок от полугода до года;
• банки предлагают разные схемы оплаты кредита – это может быть как выплата равными частями, так и «сезонная» оплата кредита;
• некоторые финансовые организации так же не требуют оформление закладной по ипотечному займу.

Об особенностях ипотечного кредитования можно узнать из видеоролика.

Покупка нежилой недвижимости сейчас не менее актуальна, чем приобретение жилья. Физические лица также могут купить коммерческое или другое нежилое помещение в ипотеку, как и индивидуальные предприниматели. Однако такая сделка будет наполнена сложностями и нюансами, которые необходимо рассмотреть поподробнее.

Сейчас кредиторы предоставляют возможность такой ипотеки не только для юридических, но и для физических лиц.

Это связано с разработкой программ, в целях поддержки малого бизнеса.

Некоторые банки даже позволяют индивидуальным предпринимателям оформить в залог не только ипотечное помещение, но и любую другую недвижимость, которая находится в их собственности.

На гараж

Физические лица и индивидуальные предприниматели могут оформить ипотеку на гараж. Некоторые банки (к примеру, Сбербанк) выдают целевые кредиты именно на покупку или постройку гаражей.

Разумеется, такая ипотека есть не во всех банках, однако в таком случае, Вы можете оформить обычный потребительский кредит.

Обратите внимание! Гаражи не являются объектами недвижимости сами по себе. Они связаны с земельным участком, на котором расположены. Помимо того, гараж должен, как минимум, иметь фундамент, чтобы считаться объектом недвижимости.

Также, согласно закону, можно взять в ипотеку даже обычное машинное место. Сбербанк уже практикует выдачу таких кредитов.

Условия этой ипотеки таковы:

1. Минимальная сумма кредита – 45 000 рублей;
2. ПВ – 15% от стоимости недвижимости;
3. Комиссия за использование средств ипотеки – 10%;
4. Максимальный срок кредита составляет 30 лет.

Будет полезно просмотреть:

С земельным участком

Согласно 69 статье 103 ФЗ, земельный участок становится залоговым имуществом, если на нем расположен приобретаемый в ипотеку дом.

Но есть и случаи, в которых можно взять ипотеку, и не отдавать в залог земельный участок:

• Если это муниципальная или федеральная собственность;
• Если площадь участка меньше, чем установленная в регионе;
• Недвижимость находится на праве постоянного пользования.

Подробнее ознакомиться с ипотекой на земельный участок можно в этой .

Недвижимость коммерческого назначения

Физическим лицам труднее купить недвижимость коммерческого назначения, чем юридическим.

Дело в том, что юридические лица в принципе оформляют кредиты по повышенной ставке, а если позволить оформить такую ипотеку физическому лицу, то банк потеряет свои деньги.

Такие кредиты чаще выдаются:

1. Для ИП;
2. Владельцам ферм;
3. Собственникам малого бизнеса;
4. Руководителям компаний.

Таким образом, в таком случае, банк тщательно проанализирует деятельность компании, которая берет ипотеку. То есть, физическое лицо (к примеру, руководитель ООО) должен предоставить не только стандартный пакет документов, но и бумаги компании.

Обратите внимание! В связи с особенностями законодательства РФ, для банков выдача кредитов на покупку коммерческой недвижимости сопровождается трудностями. Хотя бы потому что передача нежилой недвижимости в залог от физического лица – довольно специфический, с точки зрения закона, процесс. Поэтому каждый случай стоит рассматривать индивидуально.

Чаще, такие кредиты сопровождаются ужесточенными для заемщика условиями.

В большинстве своем:

• Процентная ставка по ипотеке может быть от 11,5% до 20% годовых ;
• Сумма кредита от 150 000 до 200 000 000 рублей ;
• Первый взнос по ипотеке не менее 20%
• Срок кредита – от 5 до 15 лет ;
• Здание, в котором расположено помещение, должно быть капитальным;
• Не должно быть никаких обременений на право собственности.

Специфика нежилого помещения

Если для юридических лиц покупка нежилого помещения – довольно стандартная и уже выверенная до мелочей процедура, то физическим лицам придется столкнуться с определенными, не всегда приятными, нюансами:

1. Ипотечная недвижимость в обязательном порядке станет залоговым имуществом;
2. Если Вы покупаете апартаменты, но прописаться в них нельзя;
3. Тариф на коммунальные услуги в нежилых помещениях значительно выше, поэтому обычное физическое лицо будет испытывать затруднения с их оплатой;
4. Для погашения кредита нельзя использовать средства или материнского капитала или любые другие жилищные субсидии;
5. Налоги по такой ипотеке не вычитываются.

Что гласит закон?

Весь процесс покупки нежилых помещений коммерческого назначения в ипотеку регулируется 102 Федеральным законом.

Однако даже он не указывает все тонкости процесса оформления такого кредита. Все рассматривается в общих чертах. Да и то, лишь касательно вопроса с залоговым имуществом.

102 ФЗ регулирует лишь вопрос залога такой недвижимости. А это означает, что требования к заемщикам, формы и списки документов, а также прочие условия выдачи таких кредитов полностью устанавливаются банками. А это может быть не выгодным для заемщика.

Особенности ипотечного кредитования

Ипотека не нежилую недвижимость для физических лиц довольно специфическая. Так только в условиях банков можно найти множество минусов и негативных для заемщика моментов.

А именно:

• Такой кредит всегда предусматривает повышенные проценты (до 20% годовых);
• Заемщику дается меньше времени для выплаты ипотеки. Так, если Вы покупаете жилье, то в большинстве случаев, максимальный срок кредита – 30 лет . В случае с нежилыми объектами, срок ипотеки редко достигает даже 10 лет;
• Первый взнос по ипотеке повышен. Придется заплатить не меньше 30% от стоимости недвижимости;
• К заемщикам более жесткие требования , чем в случае с жилищными кредитами;
• Если вы покупаете здание, то земельный участок, на котором оно находится, также оформляется в залог ;
• Если ипотечное помещение отдается в залог, как часть общего помещения, то кредитор получает право на эту долю и земельный участок .

Обратите внимание! Чтобы избежать таких условий, можно взять обычный потребительский кредит. Для такого займа кредитора найти гораздо легче, да и Вы можете приобрести любой объект нежилой недвижимости:

1. Гараж или машинное место;
2. Садовый дом;
3. Хозяйственная постройка;
4. Апартаменты.

Условия предоставления кредита

Кредиторы могут устанавливать любые требования и условия, так как законодательством это никак не ограничивается. Поэтому каждый банк может предъявлять свои требования, и для большей точности, стоит напрямую обратиться с этим вопросом к сотруднику банка.

Физические лица могут получить ипотеку на нежилое помещение только на таких условиях:

• Физическое лицо является индивидуальным предпринимателем;
• Собственником бизнеса, одним из учредителей или крупным акционером;
• Действующим топ-менеджером в ООО;
• Заемщик должен быть гражданином РФ;
• У этой фирмы должна быть хорошая репутация;
• Компания должна быть расположена в регионе нахождения банка;
• Предприятие зарегистрировано в РФ и платит налоги.
• Нужно быть в возрасте от 21 года до 65 лет;
• Площадь недвижимости должна быть не меньше 150 квадратных метров;
• Объект находится в регионе расположения банка;
• Это капитальная постройка;
• Нет обременений на собственность.

Полезное видео:

Банки предоставляющие ссуду

Не каждый банк готов предоставить такой кредит. Обычно, такое предложение можно отыскать лишь у крупного кредитора.

Банк	Условия кредитования
Сбербанк (Бизнес-недвижимость)	Можно взять кредит на сумму до 600 000 000 рублей, и выплачивать его не дольше 10 лет. Процентная ставка, вместе с этим будет около 14,5%.
ВТБ 24 (Бизнес-ипотека)	Минимальная сумма займа – 4 000 000 рублей, на срок до 10 лет. Ставка не выше 13,5%.
Возрождение (МСП-Инвестиции)	Максимальная сумма займа – 150 000 000 рублей, на 10 лет кредитования. Процентная ставка не более 15,5%.
Газпромбанк	Для каждого заемщика условия кредитования устанавливаются в индивидуальном порядке.
Банк Москвы (Коммерческая ипотека)	Можно взять в кредит не более 150 000 000 рублей, на срок до 7 лет. Ставка наряду с этим будет рассчитываться в индивидуальном порядке.

Процесс оформления

При оформлении такой ипотеки, заемщику придется придерживаться такой инструкции:

1. Подача заявки, с прикрепленными документами;
2. Ожидание до двух недель, пока банк рассмотрит и одобрит заявку;
3. Рассчитывается сумма кредита и прочие условия;
4. Заемщик выбирает недвижимость и подает его документы банку;
5. После одобрения, заключается договор ипотеки;
6. Покупка недвижимости;
7. Регистрация сделки в Росреестре.

Порядок оформления

Необходимый список документов

В процессе оформления ипотеки, Вам придется предоставить банку такие документы:

• Сотрудник компании приносит устав;
• Соглашение о ее создании;
• Выписка из реестра;
• Лицензию на деятельность;
• Заверенный образец подписи руководителя и оттиск печати компании;
• Индивидуальный предприниматель должен предоставить паспорт;
• Документ от регистрации;
• Лицензию;
• Образец своей подписи;
• А также, нужно принести сведения о руководителе ООО и финансовом состоянии компании;
• Информацию о кредитной истории компании;
• Копии соглашений по бизнесу и проект.

Фотогалерея:

Паспорт РФ Свидетельство о регистрации ИП
Образец своей подписи Кредитная история

Образец заключаемого договора

Ипотечный договор заключается в индивидуальном порядке. Его пункты могут отличаться, в зависимости от условий кредитования, но в основном, такое соглашение должно иметь такие пункты, как информация о заемщике и банке, условия ипотеки, права и обязанности сторон, а также схема погашения ипотеки (учитывается и возможность досрочного погашения).

Срок регистрации

Последним шагом в процессе оформления ипотеки, будет регистрация сделки. Обычно, это занимает не более 15 дней. Вместе с этим, необходимо заплатить госпошлину. Юридическое лицо платит 4 000 рублей, а ИП – 1 000 рублей.

Возможные трудности

Физическим лицам получить такую ипотеку непросто. В основном возникают сложности при оформлении залога. Дело в том, что сразу такая недвижимость банку не передается. Заемщику придется пройти через процесс перехода прав собственности. Для этого, в банках есть три основных схемы.

Продавец получает предоплату, в суме первого платежа по кредиту. После этого, оформляется переход права собственности и передача объекта в залог. И только после этого, заключается ипотечный договор, а продавцу выплачиваются остальные средства.

Аналогично предыдущему варианту, продавец получает предоплату. Но передача прав происходит одновременно с оформлением соглашения купли-продажи и ипотеки. А сделка регистрируется только после передачи всех бумаг.

Последняя схема наиболее витиеватая. Сначала нужно зарегистрировать новую фирму, на имя которой и передают право собственности. После этого, стоимость недвижимости уплачивает банк, а покупатель заключает с продавцом договор купли-продажи нового юридического лица. Обременение будет снято только после передачи залога.

Ипотека на нежилую недвижимость является более трудной для физических лиц. Такая сделка будет означать повышенные проценты и уменьшенный срок кредитования, что не слишком выгодно для заемщика. Однако зная обо всех тонкостях такого кредитования, можно избежать некоторых сложностей и получить более приятные условия ипотеки.

Евгений Маляр

Bsadsensedinamick

# Кредиты для бизнеса

Особенности предоставления

Годовая ставка по коммерческой ипотеке колеблется в пределах 11,5–20%. Без залога или первоначального взноса получить заем практически невозможно.

Навигация по статье

• Физические и юридические лица в ипотечных отношениях
• Как и на каких условиях можно взять бизнес-ипотеку
• Процедура заключения договора
• Можно ли получить ипотеку для бизнеса без первоначального взноса
• Требования к заемщику
• Банки, дающие коммерческую ипотеку
• Калькулятор коммерческой ипотеки
• Выводы

Объекты недвижимости обычно составляют наиболее ценную часть основных фондов предприятия. Соответственно, их приобретение требует больших затрат, а часто и привлечения заемных средств. Статья рассказывает о том, как получить кредит на покупку коммерческой недвижимости в 2019 году.

Физические и юридические лица в ипотечных отношениях

Бизнес-ипотека для юридических лиц доступнее, чем для физических. Связано это со спецификой практики начисления комиссии: процентные ставки для ООО или других видов предприятий в банках традиционно выше.

Причина кроется и в степени ликвидности. Если предположить, что заемщику, вознамерившемуся купить коммерческую недвижимость на кредитные деньги, не удалось вернуть задолженность, у банка могут возникнуть проблемы при реализации залога. Помещение, интересное для собственников бизнеса, не всегда нужно кому-то еще, а покупателей придется долго искать. Продать обычную квартиру намного легче.

Тем не менее и физическим лицам дают ипотечный кредит на приобретение нежилых объектов, предполагающих использование в коммерческих целях. Правда, им для этого нужно соответствовать одному из требований:

• зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя;
• быть фермером;
• владеть собственным успешным малым бизнесом;
• быть акционером или соучредителем крупного российского предприятия с хорошей репутацией;
• руководить компаний (занимать должность генерального директора или топ-менеджера).

Кроме этого, обязательны еще два условия:

• российское гражданство физического лица, претендующего на ипотечный кредит;
• возрастной диапазон 21–65 лет.

При этом следует учитывать особенности российского законодательства, регламентирующего процесс предоставления физическим лицом залога в виде коммерческой недвижимости. Единого механизма не существует, а каждый случай рассматривается банком в индивидуальном порядке.

В частности, от владельцев бизнеса, выступающих в качестве физлиц, требуется пакет документов, подтверждающий не только персональную платежеспособность, но и успешность возглавляемых ими предприятий.

Купить коммерческое помещение для юр. лиц посредством ипотечного кредитования технически проще.

Физлицам, при тех же равных условиях, предлагаются более жесткие условия заимствования:

• годовые ставки выше (до 20%);
• срок кредитования короче (максимально до 10 лет, в отличие от юридических лиц, которым предоставляют до 30 лет);
• больший процент первого взноса (от 30% цены);
• расширенные требования к предоставляемому пакету документов;
• при покупке здания в залог попадает и земля, на котором оно расположено (в том числе ее часть, занимаемая долей строения).

Также следует обратить внимание на неизбежные ограничения, которым подвергается физическое лицо, приобретая коммерческую недвижимость по ипотеке:

• имущество становится залогом;
• если объект представляет собой апартаменты, планируемые под офис, регистрировать в них владельцев в качестве жильцов нельзя;
• коммунальные тарифы для нежилых помещений всегда выше, что затрудняет выполнение долговых обязательств;
• использование материнского капитала и субсидий в этом случае запрещено;
• налоговые вычеты, связанные с приобретением недвижимого имущества коммерческого назначения, для ФЛ законодательством не предусмотрены.

Все эти факторы приводят к тому, что большинство физических лиц при покупке бизнес-недвижимости избегают ипотеки, а чаще пользуются возможностями обычных потребительских кредитов.

Как и на каких условиях можно взять бизнес-ипотеку

Первый закономерный вопрос касается стоимости заимствования, то есть банковских годовых процентных ставок. Так как каждый ипотечный договор уникален, вывести универсальную формулу, описывающую условия этого вида кредитования, практически невозможно.

Но все же, есть статистические данные, по которым можно судить о средних значениях основных показателей по стране. Вот они:

• годовая ставка по коммерческой ипотеке колеблется в пределах 11,5–20%;
• выдаются суммы в диапазоне 150 тыс.–200 млн руб.;
• первый взнос – от 20%;
• срок погашения кредита – 5–15 лет.

При этом к кредитуемому объекту банки предъявляют стандартные требования:

• Капитальность конструкции приобретаемого строения или здания, частью которого является залоговое имущество. Ипотеку не выдадут для покупки ветхой или временной недвижимости.
• Отсутствие проблем (на юридическом языке – обременений) с определением права собственности. Иными словами, если недвижимость уже заложена, арестована или на нее обоснованно претендуют некие третьи лица, то кредита ее потенциальный приобретатель не получит.
• Площадь не менее 150 кв. м.
• Территориальная близость к отделению банка.

Процедура предоставления залога при коммерческой ипотеке в общих чертах регулируется Федеральным законом 102-ФЗ. Все моменты, выходящие за рамки этого акта, произвольно устанавливаются финансово-кредитными учреждениями, в том числе:

• требования к кредитуемым субъектам и объектам;
• состав пакета предоставляемых документов;
• прочие условия кредитования.

Процедура заключения договора

Последовательность действий, ведущих к заключению договора о заимствовании под залог приобретаемой коммерческой недвижимости, включает следующие этапы:

1. Подача заявки на ипотечное кредитование с приложением требуемых банком документов.
2. Рассмотрение заявки банком и ее одобрение. Процесс может длиться до двух недель.
3. Расчет суммы и условий предоставления кредита.
4. Предоставление банку правоустанавливающих и технических документов на объект недвижимости.
5. Заключение договора ипотеки.
6. Приобретение объекта коммерческой недвижимости (подписание договора купли-продажи).
7. Регистрация прав собственности в Российском реестре недвижимости.

Чтобы заключить договор ипотеки с ООО, банку требуется следующий пакет:

• устав компании и прочие учредительные документы;
• выписка о постановке акционерного общества на учет в реестре юридических лиц;
• лицензия (если деятельность ее требует);
• карточки подписей и оттиски печати предприятия;
• кредитная история;
• бухгалтерский баланс для оценки финансового состояния компании;
• по требованию – договоры и проект реконструкции объекта недвижимости.

Индивидуальному предпринимателю нужно предоставить:

• общегражданский паспорт Российской Федерации;
• регистрационное свидетельство;
• лицензию (если нужна);
• образец подписи.

Через 15 дней после заключения сделки купли-продажи недвижимого имущества она должна быть зарегистрирована в Росреестре. Процедура облагается пошлиной в 4 тыс. руб. для юридического лица и 1 тыс. руб. для ИП.

Можно ли получить ипотеку для бизнеса без первоначального взноса

Одно из существенных преимуществ ипотеки состоит в ее схожести с лизингом, то есть арендой, в конце срока которой актив переходит в собственность плательщика. Однако есть и различие: чаще всего требуется начальный взнос, составляющий пятую часть цены объекта или более.

Это обстоятельство мешает многим кредитуемым покупателям. Крупные фирмы вынуждены изымать средства из оборота, а у малых предприятий и ИП таких денег может вовсе не быть.

В России есть несколько банков, предоставляющих ипотечные кредиты без первоначального взноса в рамках действующих программ. Условия их предусматривают широкий диапазон параметров договора:

• сумма – 150 тыс. руб. и более;
• срок погашения – от 3 до 10 лет;
• годовая ставка – 9–17,45%;
• банковская комиссия за оформление – 0–1,5%;
• открытие расчетного счета в данном финучреждении (не всегда);
• залоговое обеспечение или поручительство (часто).

Для облегчения контроля, некоторые банки кредитуют ипотечное приобретение объектов, расположенных территориально близко.

Требования к заемщику

Для того чтобы не вносить первоначальный взнос, клиенту банка чаще всего нужно соответствовать следующему набору критериев:

• Компания (ИП) зарегистрирована и ведет хозяйственную деятельность в России.
• Фирма работает на рынке не менее полугода (лучше – год).
• Возраст лица, полномочно представляющего кредитуемую организацию (руководителя, владельца, индивидуального предпринимателя) находится в «золотом» диапазоне 20–60 лет.
• Положительная кредитная история. Ее отсутствие лучше, чем наличие скверной, но ненамного.
• Для индивидуальных предпринимателей во многих банках действуют ограничения на величину годового финансового оборота. То, что он не должен быть ниже 400 тыс. руб., понятно – в противном случае ИП может «не потянуть» ежемесячные выплаты. Но есть и верхний предел – один миллиард, и он иногда вызывает вопросы. Этот лимит объясняется тем, что при такой выручке могут возникать сомнения в финансовой устойчивости, а иногда и законности деятельности «скромного частного бизнесмена».
• Минимальная штатная численность – сто сотрудников. Это условие предъявляется не всеми банками и не всегда. Количество работников не обязательно отражает состояние финансов фирмы.

Общим правилом кредитования является превышение цены вероятной реализации залогового имущества над суммой выдаваемого займа плюс проценты по нему. Так как в качестве материального обеспечения выступает чаще всего сам приобретаемый объект недвижимости, естественным требованием кредитора считается предоставление дополнительных гарантий, компенсирующих отсутствие первоначального взноса.

Сведения об условиях кредитных организаций, предлагающих ипотеку без начального взноса, формулируются несколько расплывчато.

Например, Сбербанк, Транскапиталбанк, Сургутнефтегазбанк, ФК Открытие и некоторые другие вроде бы как предлагает подобную программу, но готовы предоставить в кредит только 70–80% от суммы оценочной стоимости объекта. Плюс обязательное поручительство.

ВТБ могут дать коммерческую ипотеку в полном размере с 15% авансом под 15% годовых с отсрочкой до полугода, но при обязательном дополнительном обеспечении. Мотивация все та же – стремление обезопаситься от невыплат.

Банки, дающие коммерческую ипотеку

Условия ипотеки во всех банках, как правило, общие для собственников фирм и индивидуальных предпринимателей. Выбирая кредитора, клиент сам должен оценить все предложения и выбрать из них наиболее приемлемое.

В обобщенном виде наиболее выгодные варианты сведены в таблицу.

Банк	Сумма, руб.	Минимальная годовая процентная ставка, %	Первоначальный взнос или процент стоимости объекта, %	Срок, мес.
Сбербанк	500 тыс. – 600 млн (для сельхозпредприятий от 150 тыс.)	11	25 (для сельхозпредприятий 20)	До 120
ВТБ	До 150 млн	10	15	До 120 (10 лет)
Россельхозбанк	До 200 млн	Индивидуально	Не требуется	До 96
Абсолют Банк	От 1 млн до 16 млн в Москве и Петербурге. До 9 млн в регионах	17,45	Выдается сумма в 60% от стоимости объекта (без залога) при наличии залога – 80%	До 60
Росбанк	1–100 млн	От 10,38 до 12,53%	Под дополнительный залог	От 3 до 84
Уралсиб	До 100 млн	10	Под дополнительный залог	До 120
ЮниКредит	500 тыс. – 73 млн	Индивидуально	20	До 84
МТС Банк	До 80 млн	12,5	20	До 60
РНКБ	До 150 млн	13	Индивидуально	До 120
Интеза	5–120 млн	Плавающая	Займ до 80% стоимости объекта	До 120

Наиболее выгодная ипотека для бизнеса доступна клиентам, способным убедительно доказать свою платежеспособность и имеющим опыт хозяйственной деятельности более одного года.

Калькулятор коммерческой ипотеки

Практически все банки на принадлежащих им электронных ресурсах предоставляют пользователям возможность самостоятельно произвести примерный расчет бизнес-ипотеки онлайн, с помощью программных калькуляторов. Эти виртуальные инструменты не дают полного и точного представления об условиях кредита, что, как правило, подтверждается предложением обсудить их лично с менеджером.

К тому же калькуляторы имеют универсальную направленность и не предназначены для расчета параметров именно коммерческого ипотечного займа. Для того чтобы ими пользоваться, необходимо самому ввести процентную ставку. Ее, как правило, бизнесмен, еще не обращавшийся в банк, достоверно не знает. Неизвестны ему и размеры различных дополнительных комиссий и сборов.

Впрочем, ориентируясь на указанные выше и публикуемые на банковских сайтах показатели, приблизительно «прикинуть» условия ипотечного кредита все же можно, воспользовавшись калькулятором .

После ввода всех данных и нажатия кнопки «Рассчитать», потенциальный клиент получит примерное представление о том, какую сумму он будет платить в месяц до конца периода кредитования, и какой получится общая переплата.

Выводы

Банки делают все возможное для обеспечения максимальной доступности ипотеки на покупку коммерческой недвижимости для физических и юридических лиц.

Кредит такого рода могут брать представители успешных субъектов хозяйствования, пользующиеся хорошей репутацией и имеющие высокие финансовые возможности.

Получить ипотечный кредит на всю сумму стоимости приобретаемого объекта без первоначального взноса, залога или поручительства невозможно. Банк в любом случае обеспечит себе возвратность выданных средств плюс набежавшие проценты. Для этого он может действовать несколькими способами: требовать внесения первоначального взноса, получать дополнительное залоговое имущество или выплачивать не всю сумму, требующуюся для приобретения объекта.

На рынке недвижимости представлены не только квартиры и дома, требуемые физическому лицу, но и нежилая собственность, в которой нуждаются различные организации и производственные предприятия. Юридическими лицами и предпринимателями ипотека на коммерческую недвижимость используется для расширения складских помещений, производственных линий, торговых и административных площадей.

Такой вариант оформления новой собственности многими организациями признается особенно выгодным, а для некоторых – единственно возможным способом закрепить и увеличить сферу своего влияния, так как свободные финансовые ресурсы в достаточном количестве есть далеко не во всех успешно развивающихся компаниях. Наиболее актуальна тема покупки недвижимости для предпринимателей и руководителей малого и среднего бизнеса. Для физлиц, приобретающих коммерческую недвижимость, данная покупка является возможностью извлечения стабильного дохода от сдачи объекта в аренду.

Особенности коммерческой ипотеки

Среди множества других банковских услуг отдельного внимания заслуживает коммерческая ипотека, позволяющая стать собственником нежилого фонда с привлечением банковских средств на тех же принципах, что и классический жилищный заем.

Программы ипотеки на коммерческую недвижимость – явление довольно новое для России. Первые целевые программы ипотечного кредита для юрлиц и предпринимателей возникли в течение последнего десятилетия. Сравнительно низкая популярность объясняется тем фактом, что данные объекты собственности востребованы узкой категорией заемщиков, владельцами малого бизнеса, доля которых последнее время не превышает 1/10. Для некоторых организаций покупка коммерческой собственности на постоянной основе ни к чему – более предпочтительной и менее обременительной выглядит аренда нежилой недвижимости для нужд компании.

Каждый случай ипотеки коммерческих объектов уникален и требует сугубо индивидуального рассмотрения. Тем не менее есть общие параметры, как взять ипотеку на коммерческую недвижимость в российских банках:

1. Условия оформления и погашения предполагают высокую степень риска, что вынуждает предъявлять боле жесткие условия кредитования. Компания должна продемонстрировать стабильность и доходность, а заем оформляется под более высокие проценты с небольшим сроком погашения (в пределах 10 лет). С первым взносом не менее ¼ от всей стоимости объекта.
2. Повышенные ставки могут на 2 и более процентов отличаться от стандартного кредита на жилье.
3. Оформить заем могут только компании, способные подтвердить стабильный доход.
4. Существуют сложности процесса оформления и согласования, предполагающие первоначальное оформление сделки на покупку и дальнейшее перечисление средств продавцу после согласования с кредитором. Найти собственника, готового на подобные условия сделки, проблематично в силу высокого риска сбоя на каком-либо из этапов процедуры.
5. Процесс оформления и согласования условий с банком занимает много времени. Больше, чем при обычном банковском финансировании физических лиц.
6. В отличие от жилого фонда, оценку коммерческой недвижимости производить сложно ввиду отсутствия каких-либо утвержденных нормативов. Традиционно объект под залог считается перспективным с точки зрения финансового учреждения, если площадь превышает 150 квадратных метров и находится в хорошем состоянии.
7. Вероятность отказов более высокая, чем в розничном секторе кредитования физлиц, так как объектом залога становится недвижимость менее ликвидная, которую впоследствии будет сложно продать с выгодой. Банки стараются отказывать или неохотно кредитуют юрлиц и ИП, если речь идет о складе или площадях для расширения производства.

Руководителей предприятий и индивидуальных предпринимателей, намеренных в долгосрочной перспективе сократить расходы на осуществление деятельности, интересует возможность экономии на аренде. Оформленный ипотечный кредит, как правило, бывает равнозначен арендной плате. Кроме того, платеж банку – величина фиксируемая договором, в то время как расходы на аренду со временем могут серьезно вырасти.

Процедура получения ипотеки на нежилую собственность включает несколько этапов. Особенностью данной программы является приглашение представителя банка для оценки финансовой ситуации с заемщиком, а также основательная подготовка к сделке. Помимо документов самого клиента, потребуется собрать бумаги на залоговый объект.

Покупка коммерческой недвижимости предполагает сбор документации при подготовке заявки в банк, однако единого перечня, который необходимо предоставить на оформление, не существует. Каждый банк самостоятельно определяет точный список с учетом индивидуальной ситуации и статуса клиента. Таким образом, для оформления коммерческой ипотеки для физических лиц, предпринимателей, должностных лиц организации списки будут различаться.

Независимо от статуса заемщика, перед оформлением займа собирают стандартный перечень бумаг:

1. Гражданский паспорт.
2. Документ о вступлении в брак, рождении детей (при наличии).
3. Военный билет (если заемщик является военнообязанным).
4. Свидетельство о присвоении номера налогоплательщика.
5. Выписки по банковским счетам.
6. Документы, подтверждающие имущественное положение, – свидетельства на собственность.
7. Предварительный договор купли-продажи на приобретаемый объект.
8. Заключение экспертов о стоимости недвижимости.
9. Страховые документы (личная страховка, страхование собственности).
10. Документ, подтверждающий права продавца на объект продажи и отсутствие обременений.

Вышеуказанный список готовится в случае приобретения физическим лицом, ИП или организацией в обязательном порядке. Остальные бумаги собирают, исходя из требований финансового учреждения.

Чтобы приобрести бизнес-недвижимость в интересах организации, собирают перечень, отражающий финансовое положение и степень экономической надежности будущего заемщика. Представитель организации готовит:

1. Полугодовой отчет товарно-денежного оборота.
2. Бухгалтерские отчеты, отражающие расходы и доходы юридического лица.
3. Выписку по счетам юрлица и движениям по ним.
4. Бухгалтерский баланс предприятия.

Дополнительно для ИП потребуется представить в банк:

1. Свидетельство индивидуального предпринимателя.
2. Налоговую декларацию о доходах.
3. Справку об отсутствии задолженностей по налоговым платежам.
4. Выписку из ЕГРИП.
5. Если деятельность подлежит лицензированию – соответствующее разрешение.

Дополнительно при оформлении займа предоставляют документы главные лица компании:

1. Документ, подтверждающий стаж работы конкретного лица в должности руководителя предприятия (не менее 6 мес.).
2. Сведения о трудовом доходе руководителя.

В силу высокого риска сотрудничества с частными компаниями, особенно представителями малого и среднего бизнеса, сфера кредитования покупки коммерческой недвижимости недостаточно широко развита. Ограничениями для расширения деятельности в данном направлении являются:

1. Неготовность многих кредиторов рисковать собственными финансами в случае невозврата.
2. Ограниченная зона действия ипотечных программ.
3. Малое число действующих предложений, в рамках которых выдвигается целый ряд условий банка в отношении приобретаемой собственности.

Коммерческое помещение для физических лиц и организаций должно отвечать определенным параметрам, влияющим на ликвидность залога:

• площадь от 150 квадратных метров;
• объект является частью капитальной застройки;
• отсутствуют обременение и претензии на недвижимость со стороны третьих лиц;
• место расположения – в регионе оформления займа.

Коммерческая ипотека для физических лиц и организаций позволяет приобрести помещения, предназначенные для:

• административных потребностей;
• торговли;
• организации производства;
• создания новых точек в сфере обслуживания.

Тщательное изучение предложений, действующих на конкретной территории, позволит выбрать оптимальный вариант оформления.

Поиск лучшего предложения следует начинать с отбора финансовых учреждений, предоставляющих такую услугу, как ипотека под коммерческую недвижимость для физических лиц и организаций. Параметры подобных вариантов кредитования более жесткие, а сроки погашения – небольшие.

Отправка запроса сразу в банки, работающие по бизнес-ипотеке, позволит выявить наиболее выгодные предложения.

1. Сбербанк.
2. Альфа-Банк.
3. РСХБ.
4. Абсолют.

Изучив информацию по каждому из предложений, заемщику будет проще определить наиболее подходящий по условиям и требованиям заем.

Сбербанк

Воспользоваться проектом «Бизнес-Недвижимость» могут представители малого бизнеса и предприниматели, намеренные приобрести коммерческую недвижимость в ипотеку под залог имеющегося имущества с одновременным погашением взятых ранее долгов перед другими кредиторами, включая компании-лизингодатели.

В Сбербанке возможно оформление займа для уже введенных в эксплуатацию и строящихся объектов при условии ведения застройки аккредитованными компаниями.

Основные параметры предложения:

1. Кредитная линия от 150 тысяч до 200 миллионов рублей в зависимости от места расположения. В отдельных городах лимит кредитования достигает 600 миллионов рублей.
2. Минимальный процент от 11,8%.
3. Срок погашения не более 10 лет.
4. Сумма минимального первого взноса ограничена 25% от оценочной стоимости объекта, для сельской местности – от 20%.

В качестве дополнительного обеспечения кредитор может запросить привлечение поручителей и гарантийных писем от других компаний. Данная возможность особенно выгодна ИП, которым нужно убедить банк в своей надежности и своевременном возврате долга.

Программа ВТБ 24 рассчитана на все виды объектов для коммерческого использования и предлагает:

• кредитную линию 10 млн рублей;
• ставку в размере 13,5% годовых;
• срок погашения в пределах 10 лет.

Особенностью предложения является пониженный размер первого взноса – от 15 процентов оценочной стоимости приобретаемого объекта, а при готовности предоставления дополнительного залогового обеспечения можно и вовсе обойтись без первого взноса.

Группа ВТБ Банк Москвы позволяет купить по бизнес-ипотеке земельные участки стоимостью до 150 миллионов рублей со сроком возврата до 7 лет.

Заемщику разрешается купить жилую собственность с возможностью дальнейшего перевода в нежилой фонд. Вместо первого взноса допускается использовать дополнительный залог, гарантийный депозит, поручительство гарантийного фонда.

Ипотечное предложение Росбанка предполагает индивидуальные условия оформления в следующих рамках:

• ставка 13,34–15,19%;
• сумма займа – 1–100 млн рублей;
• погашение в течение 3–84 месяцев.

Возврат долга осуществляется равными платежами, всей суммой сразу либо по согласованному индивидуальному графику.

Альфа-Банк

Приобрести коммерческую недвижимость в ипотеку на сумму 2,6-78 млн рублей поможет Альфа-Банк. Величина первого взноса должна быть не менее 20,0%. Заем выдается под 18 процентов годовых.

Оформить заем предприятиям и физическим лицам, намеренным стать собственниками нового нежилого объекта, Россельхозбанк предлагает по индивидуальным процентным ставкам (от 11,5%) на сумму до 20 млн рублей. Кредит выдается на 10 лет без требования первоначального взноса.

Выдача денежных средств предполагает взимание комиссии с заемщиков-организаций. Полученные средства можно потратить не только на приобретение, но и ремонт недвижимого имущества. В качестве обеспечения клиент может предложить поручительство, автотранспорт или оборудование в залог.

Абсолют Банк

Программа АКБ Абсолют предусматривает максимально комфортное и быстрое оформление займа под 17,45% годовых на сумму не менее 1 млн рублей. Окончательная сумма ограничена 60 процентами от оценочной стоимости объекта, при предоставлении дополнительного залога можно увеличить размер кредитной линии до 80%, но не более 9–15 млн рублей (в зависимости от региона размещения).