Постановка на кадастровый учет многоквартирного дома. Кадастровый учет многоквартирного дома. Ввод в эксплуатацию после строительства

Сроки постановки на учет Законом №218-ФЗ установлены единые периоды рассмотрения заявлений и регистрации на их основании объектов недвижимости в ЕГРН вне зависимости от способа подачи документов. В ч. 1 ст. 16 указан пятидневный период для внесения сведений об имуществе для начала ведения по нему кадастрового учета. Процедура регистрации через многофункциональные центры может проводиться в течение 7 рабочих дней. Если документы подаются сразу на две формы регистрационных мероприятий (и на регистрацию прав, и на присвоение идентификационного номера), то сроки увеличиваются до 10 и 12 рабочих дней соответственно. При реализации регистрационных мероприятий на основании судебного решения на завершение мероприятий по внесению информации в единую базу отводится 5 дней. В случае наложения ареста на недвижимое имущество оно подлежит регистрации в трехдневный срок.

Порядок постановки многоквартирного дома на кадастровый учет

В случае выявления несоответствий в фактических данных, и данных документации процесс регистрации может быть приостановлен на срок до 3 месяцев. Формирование участка Учитывая огромное количество бюрократических проволочек связанных с процедурой постановки дома на кадастровый учёт, не сложно представить объём документации, который должна представить администрация в Росреестр, после ввода дома в эксплуатацию.

Случается так, что документация, составленная инженером не сходится с фактическими данными, что делает имеющийся техплан дома и прилегающей территории недостоверным, а соответственно неликвидным. В таких случаях требуется проведение повторных межевых работ и формирование новой технической документации.

Конечно, все эти действия по закону должен производить госорган выдавший разрешение на введение дома в эксплуатацию.

Постановка на кадастровый учет квартиры в многоквартирном доме 2018

Для государства важность мероприятий по кадастровой идентификации обусловлена привязкой сведений из созданных регистраторами баз данных недвижимости к расчету имущественных налогов. Постановка на кадастровый учет объекта недвижимости инициируется:

собственниками;
арендатором;
лицами, пользующимися активом на бессрочной основе;
наследниками;
третьими лицами.

В последнем случае понадобится нотариально заверенная и актуальная по срокам доверенность.
Разрешается обойтись без регистрации объекта в кадастровой базе государства, если речь идет об участках, используемых службой безопасности РФ, объектах в природоохранных или заповедных зонах, землях лесного фонда. Особенности учета проявляются в обязательном наличии первичных документов технического назначения на объект недвижимости.

Постановка на кадастровый учет объекта недвижимости в 2018 году

В упомянутый орган можно прийти лично или оформить выписку через Интернет. В последнем случае оформление доступно в любое удобное время, без привязки ко дню недели и времени.

Через Госуслуги.
Еще один способ поставить на учет квартиру - воспользоваться сайтом Госуслуг. Для этого придется зарегистрироваться и пройти идентификацию в МФЦ.

Смотрите также: Что такое ГПЗУ в строительстве? Новые условия оформления В процессе оформления важно обеспечить доступ к объекту, чтобы инженер мог оформить технический план.

Бумаги подаются лично, с привлечением законного представителя, почтой или в электронном виде. При выборе последнего варианта обязательно наличие ЭЦП.
Если документация направляется почтой, все бумаги должны заверяться нотариальным органом.

Обязан ли застройщик ставить квартиры на кадастровый учет?

Внимание

Услуга регистрации бесплатна, основная часть расходов приходится на оплату обязательной государственной пошлины и сбор справок в БТИ. При обращении к услугам частных лиц или специализированных фирм, оказывающих поддержку и помощь в постановке объектов недвижимости на учет, стоимость регистрации возрастает до 10 тыс.

рублей за квартиру или отдельную комнату, 25 тыс. рублей в случае с домовладением.

Важно

При необходимости внесения изменений в уже существующие записи в ЕГРН через посредников придется заплатить от 10 тыс. рублей. Благодаря налаженной системе кадастрового учета собственники получают право распоряжаться квартирой, домом или участком по своему усмотрению – продать, обменять, подарить, узаконить перепланировку.

Самым трудоемким этапом в процессе оформления кадастрового номера является сбор документов.

О постановке на кадастровый учет машино-мест

Расходы на указанные работы несет заказчик.УФС государственной регистрации кадастра и картографии направляются документы для постановки дома на КУ, изготовленные кадастровым инженером по договору с застройщиком. При учете многоквартирного дома одномоментно проводится и КУ всех имеющихся в нем помещений, включая:

квартиры;
нежилые помещения;
машиноместа, если они размещены в этом доме.

По состоянию на 2018 г.
все ранее построенные за счет средств государства, предприятий и ЖСК жилые дома, уже состоят на КУ. Квартиры в них являются учтенными. Каждая квартира наделена своим кадастровым номером при постановке на учет самого дома.

КУ на основании технического плана.

процент готовности, спроектированное назначение и основные характеристики - для незавершенного строительством объекта;
этажность строения/сооружения;
на каком этаже находится помещение;
сведения об общем имуществе;
материал ограждающих конструкций;
год ввода в эксплуатацию;
сведения о помещениях неосновного назначения;
сведения о специалистах, подготовивших документы для КУ;
КН объектов, вошедших в имущественный комплекс;
вид жилого помещения;
данные о части объекта;
перечень КН объектов, находящихся на ЗУ;
номер кадастрового квартала, где размещается учитываемая недвижимость.

Помимо основных данных в реестр вносятся и дополнительные: кадастровая стоимость, разрешенное использование, назначение, наименование, и мн. др.

Как поставить квартиру на кадастровый учет в 2018 году?

ФЗ от 13.07.2015. Обновленные стандарты направлены на объединение операций по регистрации прав собственности с оформлением кадастровой документации в одном органе. Содержание:

Зачем нужен кадастровый номер?
Новшества 2018 года в процедуре реализации кадастровой идентификации
Пошаговая инструкция действий при оформлении кадастрового паспорта
Постановка на учет в кадастровых органах земельного участка: нюансы
Особенности оформления кадастровых паспортов домов и квартир
Сроки постановки на учет

На общегосударственном уровне пообъектный учет недвижимости осуществляется Росреестром и его отделениями.Кадастровая оценка и формирование перечня принадлежащей физическим и юридическим лицам недвижимости нужны для подтверждения и гарантирования прав владельцев на их имущество.

Какие объекты ставятся на кадастровый учет, общие положения
Что представляет собой кадастровый паспорт (выписка)?
Для чего это необходимо?
Как поставить квартиру на кадастровый учет в 2018 году - порядок действий
Документы
Куда обращаться?
Порядок действий
Сроки и цена

Какие объекты ставятся на кадастровый учет, общие положения Идентификация недвижимости - обязательная процедура, которая касается практически всех объектов. С 2018 года постановка на кадастровый учет обязательна не только для домов, квартир и земельных участков, но и для мест под автомобиль на специальных стоянках. Данные об объектах, которые находятся на территории РФ, указываются в государственном кадастре. При этом учитывается различная информация, такая как расположение сооружения, его параметры и особенности.

ДДУ до постановки жилого дома?

Ответы
Почему застройщик не ставит дом на кадастровый учет?

Обязан ли застройщик ставить квартиры на кадастровый учет в 2018 году

Куда подаются документы для постановки квартиры в новостройке на кадастровый учет?
Обязан ли застройщик ставить квартиры на кадастровый учет в 2018 году
- Как поставить квартиру в новостройке или в жилом многоквартирном доме на кадастровый учет?
сроки постановки застройщиком дома на кадастровый учет
- как поставить квартиру на кадастровый учет в 2018 году - этапы и стоимость оформления

Допускает ли 218 ФЗ постановку на кадастровый и государственный учёт отдельно квартиры в новостройке по ДДУ до постановки жилого дома? Нужны комментарии к пунктам 4 и 5 статьи 40 ФЗ № 218 от 13.07.2015 г. «О ГРН».

Постановка мкд на кадастровый учет 2017

Государственный кадастровый учет всех помещений в здании, сооружении, в том числе относящихся к имуществу общего пользования, также осуществляется при представлении заявления собственником здания или сооружения, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, и технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных помещений. 3.1. При одновременном осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на созданные здание, сооружение может осуществляться государственный кадастровый учет всех машино-мест в таких здании, сооружении в случае представления заявителем технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных машино-мест.

Постановка многоквартирного дома на кадастровый учет 2018

Официальный документ выдается лично владельцу собственности или доверенному лицу. Кроме того, можно получить выписку из реестра, подтверждающую регистрацию.

Нередко получение кадастрового паспорта может затянутся при наличии ошибок. К грубым недочетам относятся:

недостающие документы из перечня;
нет печатей или подписей на бланках и документах;
неправильный формат заявления;
несоответствие нормам закона;
несоответствия в актах при обследовании объекта оформления.

При этом заявитель получает официальный отказ с указанием причины и рекомендациями по устранению недочетов и ошибок.

Решении Росреестра может быть оспорено в суде. Но для результативного процесса следует обратиться к квалифицированному юристу. Специалист сделает прогноз дела и обозначит положительные и отрицательные моменты.

Постановка многоквартирного дома на кадастровый учёт до недавнего времени не имела чётких указаний, о том, кто должен осуществлять регистрацию. Эта обязанность ложилась на плечи застройщика, который после ввода дома в эксплуатацию должен был подать документы в кадастровую палату, уплатить пошлину, и получить кадастровую документацию.

В начале 2017 года были введены множественные изменения, как в саму процедуру регистрации недвижимости в кадастре, так и в базовую документацию, которую получал собственник, при постановке дома на кадастровый учёт. О том, как сегодня проходит процедура постановки дома на кадастровый учёт, обязан ли застройщик это делать, мы расскажем в нашей статье.

Новые порядки

С начала 2017 года обязанности регистрации многоквартирных домов, ложится на органы государственной власти и местного самоуправления. Выдвинув решение о вводе объекта в эксплуатацию, администрация должна подать заявление в Росреестр о постановке на кадастровый учёт объекта капитального строительства, приложив к нему техническую документацию. Эти действия госорганы должны произвести в течение 5 дней с момента ввода жилья в эксплуатацию.

Росреестр в свою очередь должен внести недвижимость в ЕГРН, в течение 5 дней. При этом на учёт ставят не только общедомовую собственность, но и каждую отдельную квартиру, что ранее не было обязательным. В случае выявления несоответствий в фактических данных, и данных документации процесс регистрации может быть приостановлен на срок до 3 месяцев.

Инфо

Раньше чётких указаний и требований к заявителю в законодательстве не предполагалось, и постановкой на кадастровый учёт занимался либо застройщик, либо составитель кадастрового плана, либо участник долевого строительства. Как правило, при этом регистрировалась лишь часть дома, то есть общедомовая собственность и прилегающая территория, а обязанности по регистрации каждой отдельной квартиры ложилась на собственников. Сегодня, когда обязанности по регистрации чётко закреплены за госструктурами, всё же не редки ситуации, где общедомовую собственность в кадастр так и не внесли. Рассмотрим возможные варианты разрешения этой ситуации.

Формирование участка

Учитывая огромное количество бюрократических проволочек связанных с процедурой постановки дома на кадастровый учёт, не сложно представить объём документации, который должна представить администрация в Росреестр, после ввода дома в эксплуатацию. Случается так, что документация, составленная инженером не сходится с фактическими данными, что делает имеющийся техплан дома и прилегающей территории недостоверным, а соответственно неликвидным. В таких случаях требуется проведение повторных межевых работ и формирование новой технической документации.

Конечно, все эти действия по закону должен производить госорган выдавший разрешение на введение дома в эксплуатацию. Однако, как правило, эти действия не редко затормаживаются, поскольку госструктура в регистрации и внесении данных о многоквартирном доме в ЕГРН, мало заинтересована. Раздел общедомовой недвижимости между всеми собственниками, и регистрация отдельных квартир, интересует в первую очередь дольщиков, которые намерены перепродать недвижимость, что требует подготовки всех документов, в том числе кадастровых. В таких случаях дольщики и собственники квартир могут инициировать проведение межевания и внесение данных об объекте в ЕГРН, посредством подачи заявления на формирование участка, или на уточнение данных о земельном участке. Как это сделать мы расскажем далее.

Порядок действий

Постановка дома на кадастровый учёт стоит в интересах собственников, поэтому решение о проведении регистрационных действий должно быть вынесено в рамках собрания. Вы можете инициировать его самостоятельно, или обратиться за помощью в управляющую компанию, в чьи обязанности входит организация подобных встреч.

В зависимости от того в какой форме будет проходить собрание жильцов, очной или заочной, должен быть подготовлен пакет документов, который в дальнейшем необходимо будет передать в администрацию:

Заявление об уточнении границ земельного участка или о формировании границ участка, от лица, уполномоченного общим собранием жильцов;
Схема распределения долей собственников квартир в праве общей собственности на общедомовое имущество в многоквартирном доме;
Копии уведомлений о проведении общего собрания;
Приложение о вручении уведомлений о проведении собрания;
Решения собственников о формировании земельного участка или об уточнении его границ;
Протокол общего собрания собственников.

Инфо

Лучше обратиться по вопросу проведения собрания к управляющей компании. Её сотрудники должны знать, какие документы составляются в рамках собрания, это освободит вас от необходимости самостоятельно оформлять подобные бумаги.

Попутно необходимо будет составить заявление «О передаче земельного участка в общедолевую собственность» и подать его вместе со всеми документами в администрацию. Заявитель на основании протокола собрания может заказать межевые работы. Межевание придётся проводить за свой счёт, но в случае, когда технические документы не совпадают реальными данными, это будет необходимо.

На основании ваших заявлений, предоставленных вами протоколов и результатов межевания, администрация утверждает границы участка, и передаёт информацию в кадастровую палату. В разных регионах страны формированием участков занимаются разные структурные подразделения. В Москве такие полномочия возложены на Департамент земельных ресурсов.

Итог

Нововведения в регистрационных действиях, должны поспособствовать скорейшей постановке новостроек на кадастровый учёт. Застройщик по новым правилам эти действия совершать не обязан, хотя именно на основании представленного им плана многоквартирного дома вносятся данные в ЕГРН. Собственники, заинтересованные в скорейшей регистрации объекта недвижимости в кадастре, могут провести межевые работы и подать документы на регистрацию самостоятельно, по решению общего собрания жильцов, если госорганы по каким-либо причинам оттягивают эту процедуру.

Постановка на кадастровый учет

Внесение сведений об объектах капитального строительства (ОКС) в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) производится на основании подготовленного кадастровым инженером документа – технического плана здания (помещения, сооружения, объекта незавершённого строительства или единого недвижимого комплекса).

Федеральный закон “О государственной регистрации недвижимости” от 13.07.2015 N 218-ФЗ дает ответы на процедуру постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет недвижимого имущества и государственную регистрацию прав.

О чем нужно позаботиться предварительно?

Ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома - забота застройщика, которому необходимо подготовить пакет документов. Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы следующие документы:

заявление;
градостроительный план земельного участка;
правоустанавливающие документы на земельный участок, в том числе соглашение об установлении сервитута, решение об установлении публичного сервитута;
разрешение на строительство;
акт, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации;
схема, отображающая расположение построенного, реконструированного ОКС, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка;
технический план и др.

Согласно ГрК РФ для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления. Только на базе данного разрешения можно заселять жильцов.

Порядок и сроки постановки на кадастровый учет

Согласно Федеральному закону “О государственной регистрации недвижимости” от 13.07.2015 N 218-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машино-мест.

Документы, на основании которых может быть подготовлен технический план многоквартирного дома – разрешение на ввод такого здания в эксплуатацию, проектной документации или изготовленного до 1 января 2013 года технического паспорта такого здания.

По срокам постановка на кадастровый учет МКД займет менее месяца. Около 2 недель документация рассматривается в департаменте градостроительства, еще неделю - в Росреестре. Данные будут внесены в ЕГРН за период около 10 дней. Чтобы процесс кадастрового учета многоквартирного дома не замер из-за неправильно оформленных документов или нехватки одной из справок, стоит обратиться к профессионалам.

Стоимость услуг по подготовке технического плана на многоквартирный дом (МКД) можно уточнить по телефону 8-905-259-67-68. Консультация застройщиков (юридических лиц, ИП) и частных лиц осуществляется бесплатно!

Специалисты ООО «Мир Кадастра» возьмут на себя все хлопоты, связанные с подготовкой документации и процедурами, необходимыми для регистрации многоквартирного дома.

Многоквартирный дом: особенности учета

В.А. Межецкая

заместитель генерального директора ОАО «Центр муниципальной экономики»

Н.В. Габрусь

специалист ОАО «Центр муниципальной экономики»

Если до вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации учету подлежал жилищный фонд, к которому отнесены жилые помещения многоквартирных домов, то теперь актуальным становится учет многоквартирного дома в целом.

Жилищный фонд и многоквартирный дом

Целью учета жилищного фонда является необходимость контроля1 за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений, являющихся составной частью жилищного фонда, установленным требованиям. При этом в соответствии с частью 1 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.

Многоквартирный дом - это не только совокупность жилых помещений любых форм собственности, но и нежилые помещения, а также элементы общего имущества. Необходимость учета многоквартирного дома вызвана тем, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом (ст. 161 ЖК РФ).

Государственный учет жилищного фонда

В соответствии со статьей 19 ЖК РФ жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации. В настоящее время действует постановление Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 года № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» (далее - постановление № 1301). Согласно указанному постановлению установлены следующие формы государственного учета жилищного фонда:

Государственный технический учет,

Государственный статистический учет,

Бухгалтерский учет.

Государственный технический учет

В соответствии со статьей 19 ЖК РФ «государственный учет должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям)».

1 Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, а также соответствием жилых помещений установленным требованиям осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации (статья 20 ЖК РФ). В настоящее время действует постановление Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1994 года № 1086 «О Государственной жилищной инспекции в Российской Федерации» в части, не противоречащей ЖК РФ.

Технический учет жилищного фонда осуществляют специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации (БТИ)2, которых на сегодняшний день насчитывается около 600.

Одним из обязательных документов, который оформляют эти организации, является технический паспорт жилого помещения. Его форма установлена Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 года № 37.

В соответствии с пунктом 9 постановления № 1301 данные технического учета жилищного фонда обязательны для применения, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, в следующих случаях:

При составлении государственной статистической отчетности по жилищному фонду;

При государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

При вводе в эксплуатацию жилых строений и жилых помещений;

При определении технического состояния и физического износа жилых строений и жилых помещений;

При регистрации товариществ собственников жилья (ТСЖ);

При присвоении кадастровых номеров объектам недвижимости в жилищной сфере;

При исчислении и контроле базы налогообложения недвижимости в жилищной сфере.

Государственный статистический учет

Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется Федеральной службой государственной статистики (Росстат) и ее территориальными органами. Учет осуществляется на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным

фондом с периодичностью и в сроки, определяемые в ежегодных федеральных программах статистических работ. При составлении показателей официального статистического учета используются показатели государственного технического учета.

Постановлениями Федеральной службы государственной статистики от 16 июня 2006 года № 20, от 29 декабря 2006 года № 88 и от 25 октября 2007 года № 66 утверждены формы, в соответствии с которыми осуществляется статистический учет жилищного фонда.

Организации технического учета и технической инвентаризации отчитываются по форме федерального государственного статистического наблюдения № 1-жилфонд «Сведения о жилищном фонде» до 25 февраля года, следующего за отчетным. Органы местного самоуправления должны предоставлять отчет по форме № 4-жилфонд «Сведения о предоставлении гражданам жилых помещений» до 25 апреля года, следующего за отчетным, и по форме № 1-МО «Сведения об обеспеченности муниципальных образований объектами торговли и социальной сферы» до 1 июня года, следующего за отчетным.

Ежегодно до 22 января юридические лица - собственники жилищного фонда, организации, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, должны отчитываться по форме № 1-КР «Сведения о капитальном ремонте жилищного фонда».

Необходимо отметить, что в настоящее время происходит постепенное приведение статистических форм в соответствие с ЖК РФ, так как многие формы учета жилищного фонда требуют серьезной переработки.

Бухгалтерский учет

Может ли сегодня существовать такое понятие, как «бухгалтерский учет жилищного фонда»? Такого понятия быть не может, поскольку жилищный фонд - это совокуп-

2 В соответствии с пунктом 3 Положения о государственном учете жилищного фонда, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 года № 1301.

ность жилых помещений различных форм собственности. В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 21 ноября 1996 года № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» объектом бухгалтерского учета является имущество организаций. В соответствии с ПБУ 6/01, утвержденного приказом Министерства финансов Российской Федерации (Минфин России) от 30 марта 2001 года № 26н единицей бухгалтерского учета основных средств является инвентарный объект. Самостоятельными объектами недвижимости в многоквартирных домах являются только квартиры, комнаты в коммунальных квартирах и нежилые помещения, которые в соответствии с ПБУ 6/01 являются инвентарным объектом и должны учитываться у организаций - собственников этих помещений.

Этот вывод подтверждается официальными разъяснениями Министерства регионального развития Российской Федерации (Минрегион России). Так, согласно письму этого министерства от 20 декабря 2006 года № 14316-РМ/07 учет многоквартирного дома, помещения в котором принадлежат двум и более собственникам, в реестре муниципального (государственного) имущества и (или) бухгалтерский учет многоквартирного дома на балансе управляющей или иной организации следует считать неправомерным. Многоквартирные дома, помещения в которых принадлежат двум и более собственникам, подлежат списанию со счетов бухгалтерского учета организаций, исключению из реестра учета муниципального имущества и из состава муниципальной казны. В этом письме содержится еще один вывод, который, по нашему мнению, не совсем корректен: «В указанных многоквартирных домах только жилые и нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности, могут быть объектом бухгалтерского учета муниципальных организаций (при закреплении на праве хозяйственного ведения или оперативного управления), объектом учета муниципального имущества и состоять в муниципальной казне (при отсутствии закрепления на праве хозяйственного ведения или оперативного управления)». Поскольку жилые и нежи-

лые помещения должны учитываться у собственников, кем в данном случае муниципальные унитарные предприятия не являются, помещения не могут быть объектом бухгалтерского учета в указанных предприятиях.

Таким образом, если мы говорим о жилищном фонде, то сегодня понятие финансового, или бухгалтерского, учета применимо только к имуществу юридических лиц, которые должны учитывать его у себя на балансе.

Поскольку закрепление за муниципальными унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, не соответствует нормам ЖК РФ, руководитель предприятия вправе обратиться в комитет по управлению муниципальным имуществом (КУМИ) для решения вопроса о передаче муниципального жилья в муниципальную казну. КУМИ со своей стороны должен издать соответствующее распоряжение. Порядок списания с баланса унитарных предприятий и учреждений муниципального имущества будет следующим:

Оформление акта инвентаризации жилых помещений;

Получение распоряжения КУМИ об изъятии муниципальных жилых помещений;

Оформление приказа руководителя унитарного предприятия о снятии с баланса жилых помещений в связи с необходимостью приведения имущественных отношений по владению муниципальными жилыми помещениями в соответствие с нормами жилищного законодательства;

Оформление акта приема-передачи основных средств по форме № ОС-1а, утвержденной постановлением Государственного комитета Российской Федерации по статистике от 21 января 2003 года № 7; вместе с актом органам местного самоуправления передаются инвентарные карточки учета объектов основных средств по форме № ОС-6.

Если же КУМИ не издает соответствующее распоряжение, муниципальное унитарное предприятие или учреждение вправе отказаться от имущества, находящегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении, на основании статей 235 и 236

Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). Для этого руководитель предприятия издает соответствующий приказ и направляет в КУМИ уведомление об отказе от имущества, находящегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении, и о снятии с баланса объектов жилищного фонда.

Согласно статье 15 ЖК РФ объектом жилищных прав является жилое помещение, а не многоквартирный дом. Следовательно, все жилые помещения должны учитываться собственниками, которыми являются физические (юридические) лица и муниципальные образования. Общее имущество многоквартирных домов находится в долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, поэтому оно также не может находиться на балансе жилищных организаций. Таким образом, многоквартирные дома как объекты недвижимого имущества должны быть списаны с баланса муниципальных унитарных предприятий.

В соответствии с Законом Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрена передача права владения, пользования и распоряжения отдельными жилыми помещениями к гражданину. Несмотря на это, на практике нередко возникает ситуация, когда многоквартирный дом с приватизированными квартирами продолжает числиться на балансе муниципальных жилищных организаций. В этом случае у организации-балансодержателя исключаются основания их учета на своем балансе в соответствии с нормами ПБУ 6/01. Кроме того, в соответствии с письмом Минрегиона России от 20 декабря 2006 года № 14316-РМ/07 «О передаче многоквартирных домов при выборе способа управления» жилые и нежилые помещения, права государственной или муниципальной собственности на которые прекращены в результате приватизации и иных гражданско-правовых сделок, в соответствии с законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете списываются с баланса унитарных предприятий или государственных и муниципальных учреждений, за которыми они были закреплены

на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Порядок изъятия дома, находящегося на правах хозяйственного ведения или оперативного управления у муниципального унитарного предприятия (МУП) или муниципального учреждения (МУ), в связи с прекращением прав на него органа местного самоуправления, выборе способа управления и передачей дома в управление собственникам или уполномоченным ими лицам следующий:

Снятие с балансового учета в МУП (МУ) и передача КУМИ;

Принятие к балансовому учету в муниципальной казне (МК) органом по управлению муниципальным имуществом (КУМИ).

В соответствие со статьей 15 ЖК РФ учет дома в КУМИ приводится:

В реестре муниципальной собственности;

В бухгалтерском учете КУМИ.

Следует отметить, что в муниципальном

образовании должен быть утвержден нормативный акт, регламентирующий ведение реестра муниципальной собственности. Лица, имеющие право на внесение изменений в реестр и необходимые основания для внесения в него изменений, должны быть определены в этом документе на местном уровне. Конечно, следует учитывать, что Федеральный закон от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» отнес вопросы установления порядка учета муниципального имущества на федеральный уровень. В соответствии с пунктом 6 статьи 50 указанного закона такой порядок должен устанавливаться федеральным законом. Однако до его принятия следует руководствоваться действующими документами муниципалитета при учете муниципального имущества.

Процедура внесения изменений в реестр муниципальной собственности должна быть продолжена при передаче многоквартирного дома в управление (ТСЖ, управляющей организации, собственникам помещений). Таким образом, реестр муниципальной собственности в части учета жилищного фонда будет постепенно приводиться в соответствие с существующим законодатель-

ством, то есть к учету муниципального имущества, а не многоквартирных домов.

Кроме того, в связи с передачей дома в управление собственникам или уполномоченным ими лицам из реестра муниципальной собственности могут быть исключены помещения, не являющиеся муниципальной собственностью. Следовательно, внесение изменений в реестр муниципальной собственности предполагает следующие действия:

Исключение из реестра муниципальной собственности переданного в управление дома как объекта учета;

Включение в реестр муниципальной собственности муниципальных помещений как объектов учета.

Приведение бухгалтерского учета в соответствие со статьей 15 ЖК РФ у муниципальных балансодержателей предполагает следующие действия:

Снятие с балансового учета дома как объекта учета;

Расчет стоимости муниципальных помещений, если они имеются в составе переданного в управление дома;

Принятие к учету муниципальных помещений по рассчитанной стоимости.

С 1 января 2006 года порядок бухгалтерского учета имущества бюджетных организаций регулируется приказом Министерства финансов Российской Федерации от 26 февраля 2006 года № 25н «Об утверждении Инструкции по бюджетному учету». В соответствии с этой Инструкцией бюджетный учет имущества муниципальной казны должен вести орган местного самоуправления (ОМС), а для учета объектов основных средств предназначен счет 010100000 «Основные средства», где отражаются данные о стоимости, износе, приобретении и выбытии объектов имущества казны по правилам, установленным Инструкцией по бюджетному учету.

В случае отсутствия льгот по налогу на имущество на региональном уровне объекты муниципальной казны, учитываемые на счете 010000000 в качестве основных средств, будут являться объектом налогообложения налогом на имущество организаций у ОМС, на который возложены функ-

ции управления и распоряжения муниципальным имуществом.

В случае когда за органами местного самоуправления право муниципальной собственности на объекты недвижимости не зарегистрировано, их следует производить на соответствующих субсчетах аналитического учета 010601000 «Вложения в нефинансовые активы» (Письмо Минфина России от 6 февраля 2006 года № 02-14-10а/239).

Позиция Минфина России не является бесспорной. Возлагая на ОМС, осуществляющий управление муниципальным имуществом, обязанность ведения бухгалтерского учета казны, Минфин России тем самым возлагает на него обязанность, не установленную законом и нормативными правовыми актами. Хотелось бы отметить, что акты ОМС о порядке управления муниципальной казной, которые принимались до принятия Минфином России соответствующих инструкций, отражали несколько иной подход к учету имущества казны. Для этого формировался реестр, в котором отражался учет имущества, сгруппированного по разделам с указанием ряда характеристик. Таким образом, в настоящее время вопрос о необходимости ведения бухгалтерского учета муниципальных жилых помещений в казне остается открытым.

Учет многоквартирного дома как объекта управления

Как уже отмечалось, многоквартирный дом не является самостоятельным объектом жилищных прав. Деятельность ТСЖ и управляющих организаций заключается в управлении многоквартирным домом и предоставлении коммунальных и жилищных услуг. При этом на балансе этих организаций не могут находиться жилые и нежилые помещения, а также общее имущество многоквартирного дома. Следовательно, ни ТСЖ, ни управляющая организация не будут являться плательщиками налога на имущество и земельного налога. Мнение Минфина России по этому вопросу аналогично: ни ТСЖ, ни муниципальные организации не должны учитывать на балансе жи-

лые помещения, находящиеся в частной собственности, а также общее имущество (письма Минфина России от 25 марта

2006 года № 03-06-01-04/08, от 10 августа 2006 года № 03-06-01-04/158). Однако такое имущество допускается учитывать на забалансовых счетах. По нашему мнению, вести забалансовый учет общего имущества целесообразно, если предполагается передавать указанное имущество в пользование третьим лицам по гражданско-правовым договорам.

Введение Жилищным кодексом Российской Федерации нового объекта управления, в качестве которого выступает многоквартирный дом и, в частности общее имущество в этом доме, приводит к необходимости рассмотрения особенностей правового режима общего имущества в многоквартирном доме.

Состав общего имущества

Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений. По общему правилу доля в праве на общее имущество дома (доля участия) пропорциональна размеру общей площади помещения (ст. 37 ЖК РФ), если до вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений решением общего собрания или иным соглашением не установили иное правило (статья 15 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Состав общего имущества собственников многоквартирного дома определяется в соответствии со статьей 36 ЖК РФ и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года

№ 491. Необходимо отметить, что установленный Правилами перечень общего имущества является открытым и для отнесения того или иного помещения к общему имуществу важно учитывать следующие критерии:

Помещения не должны являться частями квартир;

Они должны предназначаться для обслуживания более одного помещения в доме.

В соответствии с пунктом 1 постановления Правительства Российской Федерации № 491 состав общего имущества определяется:

Собственниками помещений в многоквартирном доме - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

Органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества;

Органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ.

Органы местного самоуправления вправе направлять запросы о принадлежности отдельных элементов к общему имуществу в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, территориальные органы Федеральной регистрационной службы3, орган, осуществляющий деятельность по ведению государственного земельного ка-дастра4, и в органы по государственному учету объектов недвижимого имущества5.

Регистрация права общей долевой

собственности

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право

3 Указ Президента Российской Федерации от 13 октября 2004 года № 1315 «Вопросы Федеральной регистрационной службы».

5 Постановление Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 года № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации».

собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

При внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) сведений о жилом или нежилом помещении также указываются сведения о составе общего имущества.

В случаях когда объект общего имущества передается в пользование (например в аренду) какому-либо лицу или является предметом иных сделок, на основании которых право общей долевой собственности ограничивается, при возведении нового объекта общего имущества необходима государственная регистрация прав на указанный объект. Порядок государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, установлен Инструкцией «Об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 14 февраля 2007 года № 29 (далее - Инструкция).

Заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности в регистрирующий орган могут предоставлять следующие лица:

1) собственники помещений в многоквартирном доме;

2) представители собственников помещений в многоквартирном доме (уполномоченные доверенностями, решением общего собрания собственников, на ином законном основании);

3) председатель и (или) иной член правления ТСЖ по поручению общего собрания членов ТСЖ.

Вместе с заявлением в регистрирующий орган предоставляются (п. 7 Инструкции):

Документы о формировании органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, если земельный участок сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации;

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (в случае если земельный участок не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации);

Планы объектов недвижимости, в том числе кадастровый план земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, а также документ технического учета многоквартирного дома, содержащий сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме;

Согласие об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме всех собственников помещений в этом доме путем его реконструкции;

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений;

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, если такое ограничение (обременение) права общей долевой собственности подлежит государственной регистрации;

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме, если государственной регистрации подлежит ограничение (обременение) права общей долевой собственности на объект недвижимости;

Соглашение о новом обременении земельного участка правом ограниченного пользования между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме, если государственной регистрации подлежит ограничение (обременение) права общей долевой собственности на объект недвижимости.

Внесение в ЕГРП размера долей в праве общей долевой собственности на объект

недвижимости собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется на основании сведений, содержащихся в представленном на государственную регистрацию решении общего собрания собственников на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 15 Закона о введении в действие ЖК РФ, ст. 245 ГК РФ).

Свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается. Такие сведения включаются в свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме, посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него в соответствии с пунктом 39 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 года № 219.

Таким образом, сведения о правах на объекты общего имущества в многоквартирных домах будут формироваться постепенно, путем внесения записей в ЕГРП в случаях, установленных законодательством.

Технический учет многоквартирного дома

Как уже отмечалось, статьей 19 ЖК РФ предусмотрен государственный учет жилищного фонда, который подразумевает в том числе оформление технических паспортов жилых помещений. Необходимо отметить, что законодательством не затронут вопрос отдельной паспортизации общего имущества дома. При смене управляющей организации целесообразно составлять документ, который в деталях описывал бы состав общего имущества (акт состояния общего имущества). В настоящее время основой такого документа могут стать документы технической инвентаризации (технический паспорт дома).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 Министерству экономического раз-

вития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) было поручено утвердить до 1 октября 2006 года порядок определения состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и форму документа технического учета такого имущества. Но пока такой документ не принят.

Ранее распоряжением Правительства Российской Федерации от 6 июня 2005 года № 722-р был утвержден План подготовки проектов постановлений Правительства Российской Федерации, необходимых для реализации Жилищного кодекса Российской Федерации. Указанным распоряжением Минэкономразвития России было поручено подготовить проект постановления Правительства Российской Федерации о внесении изменений в нормативные правовые акты о государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов недвижимости в жилищной сфере, включая форму технического паспорта жилого помещения.

Вместе с тем ЖК РФ, иные федеральные законы, Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491, и иные нормативные правовые акты Российской Федерации не ставят право принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления таким домом и действия по реализации этого решения в зависимость от определения состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном Минэкономразвития России. При отсутствии утвержденного порядка определения состава общего имущества, а также формы документа технического учета общего имущества указанный учет осуществляется в том объеме, который фактически возможен на практике.

В соответствии с пунктом 24 постановления Правительства Российской Федерации № 491 сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом, которая включает в себя:

Документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

Документы (акты) о приемке результатов работ;

Акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и не-несущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

Инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Положение о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома, утверждено приказом Минре-гиона России от 1 июня 2007 года № 45.

В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включены:

Копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

Выписка из ЕГРП, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

Заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации

формы градостроительного плана земельного участка);

Документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

Проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);

Иные, связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

К иным документам можно отнести перечень документации, указанный в пунктах

1.5.1-1.5.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 года № 170. При этом необходимо учитывать, что названные Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда имеют рекомендательный характер.

К технической документации длительного хранения указанные Правила относят:

Акты приемки жилых домов от строительных организаций;

Схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и т. д. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);

Паспорта котельного хозяйства, котловые книги;

Паспорта лифтового хозяйства;

Паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;

Исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).

В документацию, заменяемую в связи с истечением срока ее действия, входят:

Сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;

Акты технических осмотров;

Журналы заявок жителей;

Протоколы измерения сопротивления электросетей;

Протоколы измерения вентиляции.

Пункт 1.6 Правил и норм технической

эксплуатации жилищного фонда обязывает собственников жилищного фонда или их уполномоченных лиц своевременно вносить изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонтов, реконструкции, модернизации, перепланировки и повышения благоустройства, с корректировкой технического паспорта на дом, строения и земельный участок.

В зависимости от способа управления многоквартирным домом обязанность по хранению технической документации на дом лежит на управляющей организации, товариществе собственников жилья (жилищном кооперативе, жилищно-строительном кооперативе), собственниках помещений в доме6.

Данные, которые представляют организации технического учета и технической инвентаризации, содержат далеко не всю информацию, необходимую для оценки состояния общего имущества при выборе способа управления многоквартирным домом7.

Таким образом, в настоящее время существует проблема отсутствия технического учета общего имущества многоквартирного дома. Частично указанная проблема решена с принятием Положения о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного до-ма8. В соответствии с пунктом 4 указанного Положения в Инструкцию включаются реко-

мендации застройщика (подрядчиков) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, рекомендуемые сроки службы отдельных частей (объектов, элементов) общего имущества. Инструкция содержит общую характеристику многоквартирного дома, и соответственно состав и характеристику общего имущества. Вместе с тем разработка и ведение инструкций по эксплуатации многоквартирных домов распространяются на многоквартирные дома, разрешение на эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 года.

Следовательно, до принятия соответствующего нормативного правового акта, которым будет утверждена единая форма документа технического учета жилищного фонда, содержащая сведения о состоянии общего имущества, с учетом того, что законодательство Российской Федерации не ставит право принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления таким домом и действий по реализации этого решения в зависимость от определения состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации, технический учет общего имущества в полном объеме не проводится.

Финансовый учет многоквартирного дома

Как уже отмечалось, в силу того, что жилые (нежилые) помещения, а также общее имущество должны учитываться, у собственников жилья, управляющей компании или ТСЖ отсутствует необходимость вести бухгалтерский учет по такому имуществу.

6 Часть 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации; письмо Министерства регионального развития Российской Федерации от 20 декабря 2006 года № 14313-РМ/07.

7 В соответствии с пунктом 15 постановления Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 года № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» порядок доступа и выдачи информации из архивов БТИ определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

8 Положение о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома утверждено приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 1 июня 2007 года № 45.

Вместе с тем одной из функций управляющей организации или ТСЖ в зависимости от выбора способа управления многоквартирным домом является контроль за надлежащим содержанием общего имущества многоквартирного дома.

Отчетная информация товарищества собственников жилья, управляющей организации должна включать сведения о выполненных работах, оказанных услугах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, а также сведения о выявленных нарушениях при выполнении работ и оказании услуг и т. д. Управляющие организации должны вести раздельный учет расходов и доходов по каждому многоквартирному дому, находящемуся у них в управлении.

Отчетная информация, предоставляемая собственникам конкретного дома, может отражаться в форме лицевого счета многоквартирного дома. Лицевой счет многоквартирного дома составляется на основании данных первичной бухгалтерской отчетности ТСЖ или управляющих организаций, а также данных технической документации. В лицевом счете многоквартирного дома рекомендуется отражать информацию о доходах и расходах на содержание

многоквартирного дома, предоставление коммунальных услуг, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей содержания и пользования общим имуществом в многоквартирном доме. В случае формирования собственниками помещений в многоквартирном доме специальных фондов (резервный, на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования) в лицевом счете многоквартирного дома рекомендуется отражать сведения о состоянии этих фондов: перечень специальных фондов, источники поступлений в специальные фонды, направления использования средств из фондов и остаток средств на конец отчетного периода. Информация о состоянии специальных фондов дает возможность планировать расходование средств из специальных фондов, контролировать расходование этих средств.

Таким образом, лицевой счет является одним из инструментов контроля и оценки эффективности деятельности управляющих организаций или ТСЖ по управлению многоквартирным домом и может использоваться в качестве инструмента для оценки «финансовой устойчивости» многоквартирного дома.

ЕП| ОАО “Центр муниципальной экономики” I§1 60 лет в сфере ЖКХ

Оказывает услуги по следующим направлениям:

Разработка программ комплексного развития и инвестиционных программ Нормативное обеспечение финансирования капитального ремонта домов Разработка и независимая экспертиза производственных программ Разработка нормативов потребления коммунальных услуг Расчет стоимости обязательных и дополнительных работ и услуг Разработка критериев доступности коммунальных услуг Разработка экономических норм и нормативов

Вопросы оформления земельного участка под многоквартирным домом в настоящее время являются одними из наиболее актуальных для жителей Москвы.

Вам нужно поставить ограждение по периметру двора? Вы хотите, чтобы во дворе была детская площадка и гостевая парковка, а не построенный вплотную к вашим окнам высотный дом? Вы не хотите платной парковки во дворе и проходящей под окнами магистрали? Все эти вопросы решаемы только в том случае, если земельный участок под Вашим многоквартирным домом оформлен надлежащим образом.

И базовой правовой нормой здесь является статья 36 Жилищного кодекса РФ, согласно которой «собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно…земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности».

Это основное правило, которе необходимо помнить, учитывая приведенные ниже особенности:

С какого момента жильцы дома становятся собственниками земельного участка под таким многоквартирным домом (далее — МКД)?

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (п.5 ст. 16 Федерального закона РФ № 189-ФЗ от 29.12.2004 г. «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). Иными словами, с той даты, когда участок под МКД поставлен на кадастровый учет, собственники помещений в МКД (как жилых, так и не жилых!) становятся собственниками данного земельного участка. С этого момента участок находится в их долевой собственности, причем получение отдельных свидетельств на бумажных носителях для подтверждения этого права не требуется. Согласно п. 1 ст. 22 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» постановка на государственный кадастровый учет земельного участка осуществляется на основании межевого плана.

Резюме: с даты постановки этого земельного участка на кадастровый учет.

С чего начинается оформление земельного участка под многоквартирным домом?

В соответствии с положениями ст. 16 Федерального закона РФ № 189-ФЗ от 29.12.2004 г. «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (то есть до 01 марта 2005 года), на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Однако, Конституционный Суд РФ в Постановлении от 28.05.2010 № 12-П признал не соответствующей норму, согласно которой собственник помещения в многоквартирном доме, не уполномоченный на то общим собранием собственников помещений в данном доме, не мог обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Таким образом, до недавнего времени допускалось обращение всего лишь одного собственника помещения (как жилого, так и нежилого помещения) в Департамент имущества г. Москвы (ранее — Департамент земельных ресурсов г. Москвы) с заявлением о формировании земельного участка под МКД.

Теперь же, в связи с вступлением в силу поправок к Земельному кодексу Российской Федерации с 01.03.2015 образование земельных участков под многоквартирными жилыми домами осуществляется исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. Обращение собственника с вышеуказанным заявлением при этом не требуется.

Резюме: с утверждения проекта межевания квартала, в котором находится многоквартирный дом.

Что такое утверждение проекта межевания квартала и кто его утверждает?

Утверждение проекта межевания квартала — процедура, целью которой является создание межевого плана, на основании которого впоследствии и происходит постановка земельного участка на кадастровый учет, то есть его юридическое «оформление» в собственность. Межевание — это, по сути, процесс определения границ земельных участков, то есть именно на этом этапе решается, будет ли в состав придомовой территории (то есть в состав земли, принадлежащей собственникам квартир в МКД) входить детская площадка, пройдет ли под Вашим окнами дорога, останется ли во дворе парковка, какие участки будут признаны местами общего пользования и т.п.

Государственным заказчиком при разработке проекта межевания выступает Департамент городского имущества города Москвы (далее — ДГИ). Очевидно, что задачи ДГИ вполне предсказуемы — сформировать участки так, побольше земли было «отрезано» у жилых домов и отнесено к земле общего пользования, к улично-дорожной сети, которая будет после проведения межевания оформлена в собственность города Москвы.

Исполнитель проекта межевания — это обычно какой-то проектный институт, типа ООО «Мордоврегионпроект», НИИиПИ Генплана и другие подобные, выигравшие конкурс и заключившие госконтракт.

Перед утверждением ДГИ проект межевания в обязательном порядке проходит «через» процедуру публичных слушаний, на котором присутствуют, как правило, жители конкретного квартала, непосредственно заинтересованные в данном земельном участке. Заключение по результатам публичных слушаний утверждается Окружной комиссией по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве г. Москвы.

Резюме: фактически, это утверждение Департаментом городского имущества границ конкретного земельного участка после их согласования с заинтересованной общественностью.

Что такое публичные слушания и как в них принять участие?

Городская комиссия по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве г. Москвы (далее — городская комиссия) и окружные комиссии по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве г. Москвы (далее — окружные комиссии) являются уполномоченными органами по проведению публичных слушаний. Городская комиссия формируется на уровне города, окружная комиссия на уровне административного округа. Городская комиссия организует публичные слушания реже чем окружная, так как они касаются более глобальных проектов: Генеральный план города Москвы и линейные объекты, например, строительство хорд, которые затрагивают более одного округа и т.д. Окружная комиссия организует публичные слушания постоянно, так как они касаются вопросов районного или окружного масштаба.

Согласно Градостроительному кодексу г. Москвы, участниками публичных слушаний являются: 1) жители города Москвы, имеющие место жительства или место работы на территории, в границах которой проводятся публичные слушания, и представители их объединений; 2) правообладатели земельных участков, объектов капитального строительства, жилых и нежилых помещений на территории, в границах которой проводятся публичные слушания; 3) депутаты представительных органов муниципальных образований, на территории которых проводятся публичные слушания; 4) депутаты Московской городской Думы.

Законом гарантировано право каждого участника публичных слушаний ознакомиться с итоговым протоколом, в котором указывается, кто и какие предложения внёс на публичных слушаниях.

Публичные слушания состоят из следующих этапов:1) опубликование, распространение оповещения о проведении публичных слушаний (не позднее чем за семь дней до открытия экспозиции); 2) проведение экспозиции (экспозиций) представляемого на публичных слушаниях проекта (далее — экспозиция); 3) проведение собрания участников публичных слушаний (проведение собраний в нерабочие праздничные дни не допускается; в рабочие дни собрания начинаются не ранее 19 часов); 4) оформление протокола публичных слушаний (срок оформления протокола публичных слушаний составляет не более семи дней); 5) подготовка и опубликование заключения о результатах публичных слушаний (в течение пяти дней после утверждения заключение о результатах публичных слушаний должно быть опубликовано).

Оформлением итогового протокола по результатам публичных слушаний обычно занимаются сотрудники управы района. После этого протокол передается в Префектуру округа. Далее, на очередном заседании окружной комиссии, этот протокол рассматривается. Сотрудник управы докладывает о том, как прошли публичные слушания, какие замечания, сколько пришло людей и т.д. Если у членов комиссии к протоколу вопросов нет, то протокол публичных слушаний утверждает председатель соответствующей окружной комиссии.

Следующим шагом окружной комиссии является оформление заключения. Заключение о результатах публичных слушанийутверждает председатель соответствующей комиссии. В течение пяти дней после утверждения заключение о результатах публичных слушаний должно быть опубликовано в порядке, установленном для опубликования официальной информации Правительства Москвы или соответствующих территориальных органов исполнительной власти города Москвы. В заключении указываются рекомендации о целесообразности или нецелесообразности реализации проекта и т.д. Именно после утверждения заключения, публичные слушания считаются завершенными.

Как выразить свое несогласие с предложенным на публичных слушаниях проектом межевания?

В период проведения публичных слушаний каждый участник публичных слушаний имеет право представить свои предложения и замечания по обсуждаемому проекту следующими способами: 1) записи в книге (журнале) учета посетителей и записи предложений и замечаний, которая ведется в период работы соответствующей экспозиции; 2) выступления на собрании участников публичных слушаний; 3) записи в книге (журнале) учета (регистрации) участвующих в собрании участников публичных слушаний; 4) подачи в ходе собрания участников публичных слушаний письменных предложений, замечаний представителю соответствующей окружной комиссии, городской комиссии; 5) направления в течение недели со дня проведения собрания участников публичных слушаний письменных предложений, замечаний в соответствующую окружную комиссию.

Абсолютно все поступившие предложения и замечания вносятся в протокол публичных слушаний. Срок оформления протокола публичных слушаний составляет не более семи дней.

Чтобы убедиться в полноте и точности внесения в протокол предложений и замечаний, Вы вправе со ссылкой на Градостроительный кодекс г. Москвы потребовать ознакомиться с протоколом публичных слушаний и получить его копию в окружной комиссии.

Как оспорить границы «отмежеваннного» земельного участка под многоквартирным домом?

Законодательство допускает различные способы защиты нарушенного права в данной ситуации, однако, наиболее распространенными остаются судебное обжалование решения по утверждению проекта межевания квартала и требование об установлении границ земельного участка.

Собственники помещений в МКД также вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам положений КАС РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по: 1) формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, 2) по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), 3) предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.

В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.

При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 36 ЖК РФ). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти.

Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости.

На что особенно следует обратить внимание при утверждении плана межевания квартала?

1. Необходимо периодически заходить на страницу сайта управы Вашего района / Префектуры округа с целью получения информации о предстоящих публичных слушаниях — ведь, по сути, это единственная возможность для граждан выразить свое мнение относительно определения границ земельного участка по их МКД.

2. Непосредственно при посещении публичных слушаний: 1) нужно зарегистрироваться в журнале участников публичных слушаний. Общее количество участников собрания публичных слушаний считается по количеству зарегистрировавшихся в журнале; 2) следить, чтобы все замечания и предложения, даже высказанные устно в микрофон, а также поданные письменно, заносились в протокол; 3) заносить предложения и замечания не «коллективно», а от каждого участника. Дело в том, что даже если под коллективным обращением подпишется 1000 человек, в протоколе все равно будет указано 1 поступившее предложение.

При подготовке заключения, окружная комиссия может посчитать, что для района со 10 тысячным населением 1 предложение против проекта можно признать некритичным количеством, и написать в заключении: реализовывать проект целесообразно.

3. Если Вы не успели на публичные слушания или не знали о них, но считаете, что необходимо направить еще коллективные или индивидуальные обращения, то в течение семи дней со дня проведения собрания участников публичных слушаний, в соответствующую окружную комиссию можно представить замечания и предложения.

4. Чтобы убедиться, что протокол соответствует действительности, нужно через 7-10 дней после публичных слушаний, обратиться в окружную комиссию за копией протокола. Важно успеть изучить протокол до утверждения заключения, так как после утверждения заключения председателем окружной комиссии, бороться с несправедливостью будет сложнее. Протоколы заседаний окружных комиссий, размещаются на сайтах Префектур. В протоколах указано, какие были приняты решения, по результатам тех или иных Публичных слушаний.

5. Часто из территории земельных участков жилых домов «отрезают» зеленые насаждения под улично-дорожную сеть (УДС). Это также означает что после утверждения Проекта межевания и постановки на кадастровый учёт эти участки будут оформлены в собственность города Москвы. Теоретически, дальше собственник (фактически чиновники) могут сделать со своей собственностью всё что захотят: уничтожить газоны и расширить под окнами жилых домов автодорогу или обустроить платные места для парковки машин всех желающих. Во избежание этого, жителям нужно письменно требовать вернуть газоны в состав земельного участка жилого дома, иначе отказываться признавать законность проекта межевания, как нарушающего их законные интересы владельцев и пользователей земельного участка.

6. Любые ссылки проектировщиков на наличие красных линий улично-дорожной сети, которые они якобы не могут «преступить», не должны Вас смущать — это пока лишь проект, и если то, как проходят красные линии в проекте, нарушает Ваши права, нужно требовать отправления проекта межевания на доработку с целью убрать или передвинуть красные линии.

На какие законы сослаться?

1. Статья 36 Жилищного кодекса РФ.

2. Часть 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

3.Статья 43 пункт 4 Градостроительного Кодека РФ (местоположение границ образуемых и изменяемых земельных участков осуществляется в соответствии с градостроительными регламентами и нормами отвода земельных участков для конкретных видов деятельности, установленными в соответствии с федеральными законами, техническими регламентами; NB (!) ранее норма была следующего содержания — размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий).

4. Совместное Постановление №10/22 от 29.04.2010 Высшего Арбитражного и Верховного судов РФ(раздел «Споры о правах на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома»).

5. Согласно пункту 2.3 СанПиН 2.1.2.2645-10, земельный участок должен предусматривать возможность организации придомовой территории с четким функциональным зонированием и размещением площадок отдыха, игровых, спортивных, хозяйственных площадок, гостевых стоянок автотранспорта, зеленых насаждений.

6. Подпункты е) и ж) пункта 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства РФ от 13.08.06 № 491,
согласно которому в состав общего имущества включаются:
— земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
— иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

7. В силу пункта 5.5 раздела 5 «Функционально-планировочная организация территории участка жилой, смешанной жилой застройки» МГСН 1.01-99, участок жилой застройки состоит из площади подошвы застройки и придомовой территории, включающей следующие обязательные элементы: подходы и подъезды к дому, гостевые автостоянки, территории зеленых насаждений с площадками для игр и отдыха.

8. Постановление Правительства Москвы № 118-ПП от 12 апреля 2011 года, где признается наложение тысяч участков улично-дорожной сети (УДС) на жилые кварталы, и говорится, что выявленные пересечения устраняются «посредством уменьшения участков УДС», однако оговаривается, что делается для участков «ранее учтенных в государственном кадастре недвижимости».